据《国企》杂志报道：去年下半年以来，房地产调控政策多数属隔靴挠痒，现在几番调控终于直指痒处。新政之下，地产央企应该扮演何种角色?
文|本刊记者 赵春凌
“限退令”下，非地产主业央企进退两难
今年三月“两会”刚过，北京一日内就爆出三家央企“地王”。 一时间，央企成为众矢之的。媒体普遍认为央企凭借雄厚资金实力支撑疯狂拿地，一定程度上成为了高房价的助推器。在舆论压力面前，国资委3月18日宣布，除中粮、保利、华侨城等16家以房地产为主业的中央企业外，不以房地产为主业的78家中央企业，要在15个工作日内制订有序退出的方案，并在半年内逐渐退出。
按国资委要求，3月18日接下来的两周内，78家非房地产主业央企均已如期向国资委上报了退出方案，表现相当雷厉风行。然而时至今日，半年时间早已过去，78家央企退出“非地产主业”进程缓慢。有报道称，自“清退令”发布至今，多家非地产主业央企，如中国核工业集团公司、哈尔滨电气集团公司、中国医药集团总公司、中国石油天然气集团公司等，均已在北京、上海等地产权交易所将下属地产子公司股权挂牌。除少数“名花有主”外，其他仍乏人问津。市场反应并没有出现预期的购买热, 估计这与4月16日出台的一系列地产调控政策有很大关系。
据测算，欲退出的78家央企的地产资产总额约为991亿元。这意味着，78家央企内部近千亿元房地产资产没有剥离出来。手握巨资的地产央企由于挂牌的地产资产无人接手，欲进不得，欲退无出。“既然无人接盘，那么只能继续干下去。”另外，由于目前仍有在建项目，特别是一些与地方政府合作建设的安居工程、保障性住房尚未完成，所以78家央企退出地产，尚无准确的时间表。
其实，无论是国资委劝退的78家非地产主业央企，还是允许进入地产领域的16家央企，它们不断遭受来自房地产界和媒体界的多次质疑：央企是否应该进入房地产市场?很多观点认为，央企应彻底退出房地产，而非依靠其特殊地位获取银行贷款的优势，竞相拿地，制造地王。而诸多央企虽然鲜少参与争论，但内心颇多委屈：央企既然也是企业，自然也有赢利压力，进入地产市场逐利无可厚非。更何况，房地产业是我国支柱产业之一，国有企业没有理由退出。这一点，双方始终未达成共识。
调控风中，保障房建设提速
去年以来，中国各地房价直线飙升，政府兑现社会保障性住房承诺的压力也随之增加。面对巨大的民意压力，中央以前所未有的强硬姿态，一方面大力调控楼市，一方面对住房保障体系的建设给予了前所未有的巨大推动力。与此同时，不少地方政府明确提出“今年保障房开工量不少于总量60%”的目标。在一波紧似一波的楼市调控压力下，保障性住房建设开始全面提速。
在中央9000亿元保障房计划的刺激下，不少国有房地产企业纷纷进行业务结构调整，进军保障房建设的步伐明显加快。北辰、首开、保利等众多国企纷纷加快了参建保障性安居工程的步伐。
对于央企参与保障房建设，国资委此前曾予以首肯：“中央房地产企业在主动履行社会责任、承担国家保障性住房和安居工程建设任务中发挥了积极作用”。退而难出的一些地产央企，在四处寻找股份合作、合作开发的同时，也伺机瞄准了未来几年间各地政府力推的千万套保障房。
据上海市相关部门表示，目前上海的保障房建设已形成“国企主导”的模式。以经适房为例，全部或绝大部分由国企承担开发建设。某业内人士认为，保障房是政府扶持项目，亦是房企“亲近”政府的公关手段，承建单位绝大多数是国企自是意料之中，而地方政府既得口碑又得政绩，双方皆大欢喜。
按照规定，承建保障房项目的企业将获得包括信贷支持、土地优惠、税收优惠等多种优惠条件。保障房资金周转速度快资金偏紧的开发商可以用保障房土地进行融资圈钱。“保障房不需要定位、不需要宣传、不需要创新，成本也很好控制，尽管利润较低，但在调控重压下，不失为较为安全的经营模式。”
实际上，在如今商品房成交大幅下降的背景下，民营房企也早已看到了这一点。万科地产、绿城集团等诸多房企在北京、南京、上海等地均参与了相当数量的保障房建设，并拓展到全国各地。万科集团数位副总裁在不同场合均表示，万科已将保障房建设看做住宅产业化的切口之一。绿地集团董事长张玉良也表示：“保障房业务比例将会在整体集团业务中的所占比例进一步加大。”当然，也有中小型开发商表示，进入保障房建设的渠道并不透明，很难介入。
问题频出，保障房如何成“保质房”?
然而，就在保障房建设如火如荼之际，保障房质量问题频频爆出。近日，北京大兴区明悦湾小区九栋保障性住房中，八栋被查出混凝土强度未达设计要求，其中6栋被勒令拆除重建，2栋加固。耐人寻味的是，同一开发商在同一小区开发的商品房没有检测出质量问题，出问题的只是保障房部分。
实际上，在这之前，北京保障房已经屡屡出现问题：广渠门危改项目——崇文区广渠家园4栋回迁房存在“房屋质量缺陷”，被戏称为“屋漏漏”。北京首个限价房西三旗瑞旗家园则人称“墙脆脆”：碎墙块用手一捏便成散沙，手指一挥，竟可捅破一面墙的墙体。明悦湾更成为首个因质量问题被责令拆除重建的保障房项目。一位不愿透露姓名的北京房地产开发商甚至在某媒体上称，“不敢说30%，但全市范围内至少有10%的保障房是存在质量问题的” 。
而其他地区，如南京、武汉、杭州、广州、深圳等市，部分保障房也暴露出种种问题，加之人们常常抱怨的经济适用房、回迁小区管理差、环境差，质量差等等，一时间，保障房的质量问题令人担忧。
据了解，商品房一个项目的利润大概在30%，而2007年的《经济适用住房管理办法》规定：房地产开发企业实施的经济适用性住房项目利润率按不高于3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。因此，一些开发商为了降低成本、追求利润最大化，就在建筑施工时藏猫腻、在节省成本上耍手段，保障房因此屡屡曝出质量问题。
保障房建设是政府提供公共服务的一部分。如果出现大量质量问题，必然影响政府公信力。北京住总董事长张贵林在保障房质量问题连连曝出后，认为这一事件给住总留下的教训是，以后民营企业作为甲方，住总作为乙方承建保障房的模式，住总原则上不会再做。一些保障房项目上是需要“贴钱”建设的，政府将保障房交由企业来完成时，如果总是亏损状态，并不是长久之计。“国企应该成为保障房建设的主体”，张贵林认为，国有企业背靠政府，在政策房建设方面有很多优势，可以发挥产业链条优势，能够在控制成本的前提下保证质量。
也部分专家认为，保障房建设关乎国计民生和政府形象，须由更有责任感的国有企业承担。更有人表示，房地产业是中国经济的有力支撑，应该由政府控制房地产业，就像石油、通信、邮政、电力等行业一样，将房地产业国有化，将房地产企业都变为国有企业或国有控股企业。
当然，并非由国企来建造保障房就不会出现质量问题。除了利润不高导致某些开发商极力压低成本外，工程的层层转包也是一大痼疾。尽管多项法规条例都明确规定禁止违法分包，但层层转包的全国通病愈演愈烈。不少国企竞得工程之后，将其转包给别人，而在层层转包中，并没有有效的监管，造成保障房质量低劣
保障房发展的关键是制度建设
文|王文成
2010年10月9日，北京首个因质量问题被责令拆除重建的保障房项目——大兴明悦湾保障房项目正式启动拆除程序。这一事件再次引发是国有企业还是民营企业该成为保障性住房开发和建设主体的广泛争论。然而，我们不得不思考：这是否为保障性住房出现质量问题的核心问题?确定了保障性住房开发和建设主体，保障性住房质量问题就能迎刃而解吗?每每一个产品、一个行业出现问题时，人们就将目光盯在国有与民营的不同所有制性质上，讨论的出发点也多在非此即彼上，造成完全对立的局面。其实，国有经济与民营经济的发展不是对立的，也不是此消彼长的，而是共荣共损，二者的共同发展才能最终使我国经济总量这个蛋糕做的更大!
目前，由保障性住房质量问题而引发的住房建设与开发的主体问题，其实是个伪命题。
首先，商品房也好，保障性住房也好，它们都是产品，都是具有特殊属性的商品，特别是保障性住房，无论政府还是企业都应该给予更多的关注和呵护。当产品出现质量问题时，我们应该更多关注是谁生产和提供了这些建筑材料?这些材料又是如何进入到建筑工地?谁是这个项目的工程监理单位?监管部门的责任是什么?建筑材料供应商、项目承建商、工程监理单位特别是项目开发商承担怎样的违规、违法代价和成本?对不能按时入住这个项目的“业主”有什么样的补偿和安置?如果能在这些问题上给予更多的关注，这将讨论谁是开发和建设的主体更有意义。
其次，保障性住房不是一般的产品，它是体现社会福利的一种形式，因此，无论政府还是企业都应当倍加关注。当保障性住房建设屡屡出现质量问题时，我们应该更多地关注和思考引发这些问题的深层次原因，如快速建立和健全保障性住房的建设机制、分配机制、运行机制、退出机制。与此同时，我们还应该不断完善保障性住房的监管制度、责任到人的问责制度，严格依照保障性住房有关的法律、法规进行执法。
近几个月来，开发商都在积极参与建设保障性住房.但无论是国有企业还是民营企业，大都更热衷于参与开发建设保障性住房中的经济适用房和廉租房而非无利的公租房，这与中央政府加强建设保障性住房的决心、中央财政给保障性住房建设拨款的力度、今年房地产严厉的调控、地方财政收入过度依赖土地收益等有着紧密的关系。从这个现象来看，我们需要更快建立和健全保障性住房的发展制度，防止热衷于参与建设经济适用房和廉租房发生“画虎谋皮”的现象，防止不热衷于参与开发建设公租房造成延长保障性住房建设周期的现象。这一问题如果解决不好，将会加剧社会矛盾，危及社会稳定。
现在，中央政府加大保障性住房建设力度，我们不能再错失良机。目前，我们还没有建立起完善的保障性住房发展制度，国有房地产企业应该承担起建设保障性住房的重任，充分发挥国有经济作为政府施政工具的功能。当保障性住房建设有法可依时、当保障性住房有了完善的监管制度和责任到人的问责制度时，无论国有企业还是民营企业，愿意参与保障性住房建设，那都将是企业自身发展的一种自然选择。
国有经济在住房保障制度中应有作为
文|聂飞舟
居民住房权利的实现，虽然主要依赖市场机制，但国家通过住房保障机制的干预亦是不可或缺的。房地产市场由市场化住房和保障性住房组成已经取得越来越多人的共识。
目前，我国房地产业面临的最大难题就是保障性住房建设滞后。国有经济是否应当在住房保障制度中更有作为?笔者对此持肯定意见。
第一，从国有经济基础理论来看，国有经济需要参与的领域主要是自然垄断和提供公共物品等需要国家参与的行业，比如关系国家安全的领域，具有较强公益性的领域，特大型不可再生资源开发领域，其他对国家长期发展具有战略意义的关键性领域等。保障性住房就属于具有较强公益性的领域。
因此，应积极鼓励国有企业“进入”住房保障领域。从职能来看，这类国企体现的是国家提供公共服务保障居民住房权利的政府职能。应将这类国企构造为不以盈利为目的、公益性的企业。因为廉租房、经济适用房的开发建设本身没有利润或者很薄的利润，如果要以盈利为目标对这类国有企业进行经营考核，实际是将其与普通房地产企业相提并论。
第二，从国有企业的特性和特征来看，国有企业具有营利性和公益性的双重属性，相较而言，公益性更为重要。当两者发生冲突时，国有企业应放弃营利而服务于公共利益的。因此，国有企业参与住房保障领域既是弥补市场缺陷的重要手段，也是体现国有企业社会公益性和追求社会效益的形式。
第三，从国际比较角度看，由政府直接或者政府设立专门的国有住房公司负责建造向中低收入阶层出租或出售公共住房的做法在欧美等国都曾出现，至今仍发挥着重要的作用。如美国为解决经济大萧条后的失业人口居住问题，由中央政府出资，由地方政府建造公共住房供低收入家庭租用。日本政府为低收入阶层提供公营住宅，成立非营利性的“住宅都市整备公团”建造公寓向中等收入家庭出售或出租。
不是所有国企都适合 建设保障房
文|刘洪玉
1998年，国务院23号文件提出“建立和完善以经济适用住房为主体的住房供应体系”。当时我曾建议中国房地产开发集团仿照韩国“大韩住宅公社”的发展模式，把开发建设经济适用房作为公司的主导发展方向，发挥大国企优势，将企业做大做强。如果他们当时向这个方向发展，可能就不会有如今成为中国交通建设集团有限公司全资子公司的情况出现。
现在应该讨论的问题是：目前我国住房市场和住房保障制度的发展方向已经逐渐清晰，我们应该如何考虑国有房地产开发企业在这一制度和政策环境下的发展定位?
从国际经验来看，与住房保障制度有着密切关联的政策性住房，因为涉及各种公共资源的分配和有效利用以及各种政府补贴，主要由政府机构及非盈利机构开发建设、持有和出租管理。当然，政府同时鼓励私营部门企业的参与，但在公共利益和私营利益之间必须进行有效区分。
国有企业参与保障性住房建设，要因不同企业的情况来定。并不是所有类型的国有企业都适合保障性住房的投资开发。比如全部股权均为国有的房地产企业就适合参与，而国有控股的房地产上市公司因为涉及部分私人股权的利益，情况就比较复杂。我们期待越来越多的国有或非赢利性保障性住房供给者出现，但这并非政府简单的“下指令”就能实现的。
从发展的角度看，我希望国有房地产企业在两个领域发挥作用。一是保障性住房的开发建设，国有企业应该扮演主要角色。当然这可能需要对当前部分国有房地产企业进行一些必要的改革，使其目标、机制、体制、能力等适应保障性住房供给者这样一个新的角色。二是在商业房地产领域，通过开发建设、投资持有城市优质商业办公和零售等商业物业，为大量的国有资本提供一个良好的投资方向，同时也为城市经济的稳定与繁荣做出贡献。
全球公众传媒摘编：秀娟 |
